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上市房企的中期业绩仍不乐观,整体债务风险也有待进一步出清,随着政策组合拳的效应逐步体现,楼市销售回暖,有助于房企业绩提升与现金流压力缓解。

近期,房地产行业可谓暖风频吹,四大一线城市全部开启“认房不认贷”模式,二三线城市也纷纷跟进,再加上此前陆续出台的房企融资渠道“三箭齐发”相关政策发力,以及各地出台的限贷、限购松绑等地方政策,A股市场上的房地产行业板块也出现了久违的暖意。

不过,政策的利好向房地产企业的业绩端传导或许还需要一个过程,从A股上市房企的2023年中期报告来看,整体业绩仍显得较为低迷,“抗压”成为行业的关键词之一。

如今,抢拍地王、销售额屡创新高已不再是房地产行业的热搜话题,怎么活下去仍是第一要务,对于各大上市房企来说,眼下更需要关注的是发展的韧性,只有那些债务风险可控、销售迅速启动的房企才能活得更久、走得更远。

行业整体业绩仍处调整期

透过房地产企业的2023年中报,可以看出,整个行业仍处在调整周期,上半年形势普遍不太乐观。

按Wind行业分类,A股房地产行业114家公司已经全部发布了2023年中期业绩报告。其中,上半年营业总收入过千亿的只有三家,为万科A(000002.SZ)、绿地控股(600606.SH)、保利发展(600048.SH),总营收分别为2008.93亿、1742.18亿、1370.27亿。同期总营收过百亿的也只有16家。而在总营收排名前20的头部房企中,只有10家营收出现了增长。

再来看行业整体盈利能力,在公布业绩的114家房地产企业中,今年上半年净利润为正数的有76家,占比行业66.67%;净利取得增长的为59家,占比行业51.75%,这其中还包括部分因非经常性损益取得增长的公司。

在今年上半年归母净利润排名前20的头部房企中,归母净利润同比下滑的有9家,占比近半;净资产收益率最低的只有1.99%(城建发展),4%以下的占比过半,为11家。难怪有投资者开玩笑说,把这些净资产拿去银行存定期,也差不多能赚到这样的收益率。

15家A+H房企归母净利润变动情况

数据来源:Wind,平安证券

上半年,港股方面整体业绩情况类似。据平安证券研报,2023年上半年,15家A+H上市典型房企(选取全国销售排名靠前的 15 家 A+H 上市房企,分别为保利发展、万科 A、华润置地、中国海外发展、招商蛇口、金地集团、绿城中国、龙湖集团、建发国际集团、中国金茂、滨江集团、越秀地产、华发股份、新城控股、美的置业),整体营收同比增长0.1%,归母净利润同比下降2.7%,但降幅较2022年收窄23.9个百分点。

“财务安全线”决定长跑能力

总体而言,A股上市房企业绩仍旧承受压力;但从114家房企的中期财报中也可以看出一些积极信号,如归母净利润降幅收窄,结算项目权益比例提高,在手现金小幅回升,边际改善信号有所显现等。

从整体来看,近期国家强力推出地产政策“组合拳”,行业将迎来新拐点,这为房地产消费端带来较大的信心恢复,短期政策博弈机会仍存。中长期来看,仍然考验各大房企自身的运营质量与抗风险能力。

要评判房企的抗风险能力,首当其冲是观察其能否如期兑付债务。近几年一些曾经的巨头房企倒下,绝大部分都是因债务违约而“暴雷”。因此,《投资者网》也格外关注上市房企的相关指标,以期为投资者们提供参考。

首先是资产负债率,在行业扩张期,几乎所有的龙头房企都是“高负债高周转”模式飞速发展,但当行业整体进入景气度下滑周期,“高周转”失灵,“高负债”也就成了“高风险”的重要风向标。

《投资者网》梳理了上述114家房地产企业中,资产负债率最高的20家企业,可以看出,这些大多也是在近年的行业深度调整期活得比较艰难的企业,财务安全线也是这些公司短期需要面对的最大挑战。

此外,现金到期债务比也是一个重要的指标,这一指标可以衡量一家企业的在手现金是否能够覆盖到期债务,比例越高,说明其偿付能力越强,财务也就越安全,反之则代表风险较高。而在114家上市房企中,现金到期债务比为负值的有54家,占行业总数的47.37%。也就是说,有近一半的房企在手现金不足以覆盖到期债务。

从这个角度看,房企端的整体债务风险只有进一步出清,行业才有望迎来全面的复苏。

令人稍感欣慰的是,随着国家政策组合拳的效应逐步体现,楼市销售有所回暖,这也有助于上市房企业绩的提升与现金流压力的缓解。

据平安证券研报数据,2023上半年,上述15家A+H上市房企销售额同比增长19.1%,远高于全国水平(增长1.1%)。近期密集释放政策利好,叠加9月往后为传统营销旺季,成交有望止跌企稳。这15家房企平均拿地销售面积比43%、拿地销售金额比27%,仍处于土储净消耗状态。拿地销售金额比较2022年下降12个百分点,降幅低于拿地销售面积比,反映房企在谨慎取货过程中,仍持续向高地价的核心城市聚焦。

此外,上半年这15 家上市房企整体在手现金1万亿元,较2022年末提升2%;融资成本普遍下行,“三条红线”整体维持绿档。从中也可以看出房地产行业的分化趋势,那些债务压力可控、融资成本更低,且楼盘销售增长更多的房企,也有望更快走出回升势头。

本文源自投资者网

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