摘要： 本文从住宅小区地下停车位这一特殊用途的房地产特性出发，分析抵押估价应选用的估价方法。指出在运用成本法，市场法估价的关注点，并从影响房地产价值因素的角度，针对性地分析了小区地下停车位房地产的区位状况，实物状况与其他种类物业的不同内涵，点明了估价时应考虑的因素。

关键词： 地下停车位 特殊用途的房地产 抵押估价

为解决地上停车困难的问题，同时也是为了合理利用地下空间，停车位一般位于住宅，商业和写字楼的地下部分，本文主要针对位于住宅小区地下，具有单独产权，可以自由行使收益，处分权的停车位，谈抵押估价的若干思考。

一、常用的估价方法

(一）地下停车位的估价方法选择

一般而言，停车位价值评估可以采用收益法、市场法和成本法等估价方法。采用何种估价方法，对于停车位来说，主要基于如下几个方面：①权属状况；②经营性属性；③周边类似停车位的出租、销售情况。

(二）住宅小区地下停车位的估价方法选择

住宅小区地下停车位从权属状况分析，大多是具有单独产权（可以自由行使收益、处分权），从经营性属性分析，主要是自用，属于非经营性房地产；从周边类似停车位的销售情况分析，销售的可比实例较多。因此，住宅小区地下停车位应首先选取市场法对其进行估价。

住宅小区地下停车位，它主要是自用，虽然也可以用于出租，但由于物业本身的特殊（出租对象仅限于本住宅小区内的住户），决定了其出租收益不稳定，基本属于非经营性房地产；它不像商场、写字楼、酒店的地下停车位是专门用于出租经营，而有稳定的出租收益。所以，住宅小区地下停车位不适合采用收益法对其进行估价。

任何种类的房地产，无法采用市场法和收益法估价时，一般都可以采用成本法进行估价。但对于住宅小区地下停车位这种特殊用途的房地产，在采用成本法估价时，有较大的技术困难，需要考虑的方面较多：①地下室（停车位）的建安工程费与上部（住宅）的建安工程费，其价值构成内涵不同，存在有分配比例的问题；②住宅小区地下停车位的利润率如何确定的问题；③土地取得费用如何确定的问题等等。

二、采用成本法估价时应关注的方面

1、地下室的建安工程费

地下室（停车位）的建安工程费，应该基于客观成本，基础部分的建安工程费大部分应由上部建筑物来分摊。

2、地下停车位利润率的确定

地下室（停车位）的利润率，有别于其上部（住宅）的利润率，应该取开发停车位物业的客观平均利润率。

3、地下停车位土地取得费用的确定

目前，地下停车位土地取得费用分摊体系标准尚未建立，可以采用建筑面积平均分摊的方法。

三、采用市场法估价时应关注的方面

(一）住宅小区地下停车位是属于特殊用途的房地产

1、计量单位的特殊

商品住宅一般存在有多种计量单位，如建筑面积、套内面积、套等，而停车位通常采用“位”（或“个”）为计量单位，其价格的表现形式通常为“元/车位”。

2、单位价值的差异性小

同一地区的其他房地产（停车位除外）的单位价值会呈现出比较鲜明的独特性，房地产单价存在比较明显的差异性，而同一地区的停车位单价一般不会出现较大的差异。从这个角度分析，住宅小区的地下停车位受区位状况的影响程度比较小。

3、处于从属地位

相对于上部房地产，地下停车位处于从属地位，其单位价值的高低受其上部房地产租售状况的影响。

4、销售对象局限

一般房地产（住宅、商店等）的销售对象，几乎没有受限，可以面对当地整个城市以及外地的有效需求人群；而住宅小区的停车位的销售对象，原则上仅限于该小区的业主。

当然，一般的停车位还具有权属的特殊性，存在有不同的权属状况，如单独产权和作为共有部位而不能单独出售的权属状况。本文讨论的估价对象，是住宅小区地下停车位，是针对单独产权而言。

(二）区位状况的调整

住宅的区位状况，主要考虑“交通便捷度”、“公共服务配套设施完备度”、“住宅密集度”、“环境景观”、“朝向”、“所处楼层”等方面。而住宅小区的地下停车位的区位状况与住宅就不同，不必像住宅的区位状况那样考虑。理由如下：

1、特殊用途的房地产特性决定

住宅小区的停车位所具有的特殊性，尤其是“单位价值的差异性小”、“销售对象局限”，这些特性决定了区位状况对它的价值影响很小。而且住宅小区的地下停车位的区位状况，也不便于比较。所以在选取可比实例时，必须考虑选取其区位状况与估价对象(停车位）的区位状况相当的可比实例。

2、修车位的区位状况有别于住它的区位状况

诸如“交通便捷度”，“公共服务配套设施完备度”等等，对于住宅的价值影响较大，但对于停车位的价值影响不明显，甚至没有必然的因果关系。因此对于停车位的区位状况，主要是考虑所处层数，如地下一层，地下二层等的差异。

(三）实物状况的调整

地下停车位的实物状况所考虑的细项因素，与住宅也存在着明显的不同。住宅小区的地下停车位的实物状况所考虑的细项因素主要有：

1、小区的停车位配比

停车位数量与住宅套数的比值，即为该小区的停车位配比。停车位的配比很大程度上影响了其价值，配比越小，说明停车位紧张，其价值就可能较高，反之，配比越大，说明停车位不紧张，其价值可能较低。

2、业主消费层次

业主消费层次影响着停车位的价值。小区内的业主消费层次高，车辆的拥有率相对就高，对停车位的需求就大；反之，小区内业主消费层次低，车辆的拥有率相对就低，对停车位的需求就小。

3、小区住宅的均价

前面已谈及，地下停车位相对于上部住宅而言处于从属地位，停车位的单位价值高低受有上部住宅均价的影响。因此，应该将小区住宅的均价列为一个调整细项。

4、停车位的条件

停车位的位置（停车的方便程度）、停车位的安全条件（如是否在安防探头所及范围，是否在电梯出入口而容易被行人碰伤汽车等）都影响着停车位的单位价值。

5、周边公共停车场

周边有无公共停车场，以及公共停车场的停车方便程度都对住宅小区的停车位单位价值会产生一定程度的影响。周边无公共停车场，或停车不方便，对住宅小区的停车位的单位价值产生正效应；反之，产生负效应。

6、停车位的面积

停车位的面积越大，停车就越方便，单位价值就相对会高些。

(根据中房学《房地产估价报告评审标准（试行）》，所处层数已列人区位状况）

7、物业服务条件

停车位的日常管理和服务水平，在一定程度上决定了停车位的档次，它也影响着停车位的单位价值。管理和服务水平高，对住宅小区的停车位的单位价值产生正效应；反之，产生负效应。

总之，住宅小区的地下停车位是属于特殊用途的房地产，其价值的影响因素与其他种类的房地产有较大的不同，在抵押估价时应区别对待。

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